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眼下民营房企啥子行情明眼人都看得到，垮的垮、躺平的躺平，真正能够稳稳站住脚的，数不出几家。杭州的滨江集团算得上民企里头少有的硬角色。上半年它全口径卖出去431.5亿货值，全年销售任务刚完成53.94%。说白了就是时间过半，任务勉强过半。单看账本上的数据，只能说是中规中矩，谈不上拉胯，但也没得好亮眼。
千万不要光盯到表面数字看热闹，里头藏到的名堂多得很。网上一拨人把它吹上天，说稳得不行，绝对不得翻车；又有另一拨人使劲踩，断言撑不住、迟早垮杆跑路。两边都说得太极端了。从中性角度看现在的滨江集团正处在不上不下的过渡期，长处短处都摆在明面上，有盐有味的很真实。
年初直接砍200亿目标，是认怂，还是人家会算账？
2026年滨江直接大刀阔斧调任务，把全年销售目标从之前一千亿，压到800亿，直接少了200个亿。不少外行看到消息后惊叹：怕不是滨江搞不走了，扛不住行情打算躺平？
懂行的一听心里就透亮了，这根本不是认怂，是人家头脑清醒，晓得提前规避风险。滨江自己说得也直白：不是断定楼市要垮，关键现在买房的人精得很，再也不能像早些年那样随便糊弄。
以前卖房讲究快进快出，拿到一块地，三个月开盘，半年就能把回款收回来，大多修的刚需小盘，细节粗糙点照样有人买。现在完全不一样了！购房者挑得很，精装品质要看得过去，小区环境要巴适，各类配套一样不能少。尤其是高端改善楼盘，会所、样板间、园林景观、施工细节，样样都要慢慢打磨，急是急不出来的。
要是还像从前那样追求规模，只顾速度不顾品质，后头等着的就是一大堆维权扯皮，烂摊子收拾都收拾不完。所以滨江主动踩一脚刹车，放缓扩张节奏，把资金、人手抽出来专心打磨产品、把控风险。这步棋想得通透，不是没得胆子去拼，而是懂得看风向，该发力的时候发力，该守的时候就踏踏实实地守。
如今市场上哪怕是毛坯交房，都时不时闹出扯皮维权。更不要说杭州那些一套上千万的精装豪宅。滨江主动收缩战线、卡死品质底线，说白了就是慢工出细活，把风险掐到源头，是真正会做生意的思路。
半年卖到431.5亿，这份成绩单到底硬不硬气？
实话说今年楼市整体行情如此低迷，能够交出这样一份答卷，已经算不错了。431.5亿全口径销售额，对照800亿全年目标，推进节奏踩得刚刚好，没有拖后腿。放到全国房企销售榜单上，直接排到第九名。最关键一点，全国前十里头，就它一家纯粹的民营房企。现在头部赛道基本被国央企把持，民企能够占到这个位置，相当争气，算是给民营房企挣了脸面。
当然短板我们也不藏着。它权益销售额只有203.46亿，排在全国第十二位。跟那些背靠国资、财大气粗的巨头对比，差距一眼看得见，这也是民企与生俱来的短板，没得办法硬比。
交付这块，滨江确实拿得出手。上半年稳稳当当交付24个项目，合计1.43万套房源，交付面积接近381万方。其中22个都扎在大本营杭州，足以说明它本地的交付体系运作成熟，流程稳当。
行内人都晓得，房企的口碑，全靠一次又一次顺利交付慢慢堆起来。滨江在杭州就是一块金字招牌，当地人买房，最先想到的往往就是它。但凡交付出一次大纰漏，口碑垮下去，后面再想把客户拉回来就难了。只看交付能力，滨江的底子确实扎实。
土储布局加上财务状况，才是滨江真正的硬底气
很多人看房企，只会死盯销售数据。其实能不能长久稳住，核心要看拿地思路和财务水平，这两样才是压舱石。
上半年滨江新拿下12宗土地，9块走正规招拍挂渠道，整体货值大约282亿。它一直坚持“622”拿地准则：六成土地布局杭州，两成铺浙江其余城市，剩下两成伺机拓展省外。今年上半年它更是求稳，新拿地块里头8块在杭州，1块落在湖州，省外一块地都没有下手。说白了就是不浮躁、不瞎折腾，一门心思深耕浙江大本营，不愿意跑到外地盲目踩坑。
而且它拿地的账算得精。9块招拍挂土地里面，仅仅4块独自全资拿下，其余全部邀约绿城、兴耀这些本地靠谱房企合伙开发，权益占比控制在49%到70%。这种合作模式好处很实在，几家分摊资金压力，不用拿下一块地就砸进去巨额现金，现金流就绷得不紧，资金风险直接降下来。好比上半年重点拿下的萧山北干西单元地块，地段安逸，紧挨奥体板块，定位高端改善，往后的盈利预期相当可观。
配资白名单平台开户最让人佩服的还是财务管控能力。截止六月底，权益有息负债236亿，平均融资成本仅仅2.8%！这个融资水平，完全能够和大多数国央企掰手腕。前几年它融资成本还高于3%，逐年往下压，节约下来的财务开支，全部都是实打实的纯利润。
低负债、低成本融资，不管是开发楼盘，还是拿地储备，手上都有腾挪空间。另外它虽然一直在观望省外市场，把上海当成重点考察区域，但一直稳起不下手，绝不单独冲锋，计划后续优先和国央企结伴拿地。异地拓城风险本来就不小，寻个靠谱伙伴分摊压力，典型稳扎稳打的思路，不容易盲目栽跟头。
销量全靠王牌项目撑场面，奥映世纪轩直接卖爆
滨江上半年能够稳住销量和口碑，基本全凭一个王牌项目硬扛，也就是杭州钱江世纪城的奥映世纪轩。
这个盘今年风头无两，两个月连续开三次盘，网签总额直接冲破45亿，稳稳拿下杭州上半年楼盘销冠。大家要分清，这不是刚需小盘，主打大户型豪宅，单套总价区间1460万到4500万，单价并不便宜，但是买房的人络绎不绝，销售速度快得吓人。
这也实实在在证明，滨江在杭州高端改善赛道，确实有实力、有人气，产品做得扎实，高端客户认它这块招牌。
不过话说回来，隐患也摆在这儿。上半年新增销量，几乎全部依靠这一个地王项目支撑。问题随之而来：后头要是拿不出同等级别的爆款楼盘接棒，下半年还差370亿销售任务，又靠啥子去完成？这种顶级地王爆款项目可遇不可求，不可能年年都碰得到。
不虚吹、不护短，几桩恼火事必须讲透
客观公正的说滨江暴露出来的问题也相当突出，桩桩都恼火。
第一，销售额下滑幅度不小。 去年上半年滨江销售额527.5亿，今年只有431.5亿，足足少了96亿，同比跌了18.2%。纵然整个楼市大环境低迷，但接近两成的下滑，不能一股脑甩锅给行情。自身推盘节奏、产品搭配肯定也有问题，项目去化能力明显不如从前。
第二，过度依赖杭州一座城，风险高度集中。 今年新增土储九成以上在杭州，开工、交付也大多扎堆大本营。相当于所有鸡蛋都放到同一个篮子。万一杭州改善需求降温、土地成本大涨，或是调控政策变动，滨江势必遭重创。省外至今没得成熟市场，缺少第二条退路，抗风险能力偏弱。
第三，合伙拿地造成权益被稀释。 联合开发虽然减轻资金负担，但弊端同样明显，权益销售额、自有货值跟着一起被摊薄。数据看得清清楚楚：全口径销售排第九，权益销售掉到第十二，中间拉开三个名次。这就意味着，以后落到自己腰包的利润要缩水。长期来看，赚钱的空间也遭挤压了。
第四，高价地块库存压力沉重。 奥映那块地楼面价破5.4万，加上北干西单元这些，全属于高价地王。倘若后面楼市回暖达不到预期，这些高端房源销售周期拉长，利润空间会被持续压缩，极端情况下甚至要亏本出货。
第五，主动收缩投资，增长摸到天花板。 年初下调销售目标，上半年主动缩减拿地规模，权益拿地金额仅有88亿；全年开工项目17个，省外只有4个。表面看是求稳，背后暗藏隐患：万一行情突然回暖，手上没得充足房源，想抓住机会反弹都没得筹码。省外拓展太慢，上海长期只看不动，第二条增长曲线遥遥无期，后续动力不足。
掏心窝总结：稳是真稳，隐患同样不容小觑
总的来说，滨江今年上半年业绩，不好不坏、中规中矩。优势一目了然：融资成本低、杭州本地口碑过硬、高端产品竞争力强、懂得靠合作开发管控风险，放在一众民营房企里面，稳稳处在第一梯队。
但短板也明晃晃摆起：销量持续下滑、城市布局单一、权益稀释侵蚀利润、高价地块承压、长期发展缺少后劲。
下半年它依旧只能依托杭州改善市场冲刺业绩，还差370亿目标，担子一点不轻。滨江当下最难办的，就是寻找平衡点：一边要严控资金风险守住底线，一边又要冲刺销售业绩，好比走钢丝，左右都容不得失误。真心盼望它早点把省外市场铺开，多开辟几块战场，不要一直吊死在杭州这一棵树上。
出品丨九州商业观察元股证券:ygzq.hk撰文丨九裘小妹
编辑｜邹猫小妹
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